Face à la flambée des prix de l’immobilier et à la pénurie de logements, l’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à protéger les locataires contre les abus. Mais quelles sont les règles en vigueur pour 2023 et comment connaître les plafonds applicables ? Décryptage.
Principes et enjeux de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est une mesure mise en place par la loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) de 2014, visant à réguler les prix des locations dans certaines zones tendues. Ce dispositif a pour objectif d’éviter une hausse excessive des loyers, notamment dans les grandes villes où la demande locative est forte et l’offre limitée.
Ainsi, dans les communes concernées par cette mesure, le montant du loyer ne peut pas dépasser un certain plafond fixé par le gouvernement. Ce dernier est déterminé en fonction de critères tels que la localisation du logement, sa surface habitable ou encore la date de construction de l’immeuble.
Zones géographiques concernées par l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers s’applique uniquement dans certaines zones tendues, c’est-à-dire là où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre. En 2023, ce dispositif concerne principalement :
- La ville de Paris et sa petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) ;
- L’agglomération de Lille ;
- Plusieurs communes de la métropole du Grand Paris, dont certaines situées en grande couronne.
D’autres villes pourraient à terme être concernées par l’encadrement des loyers si elles le demandent et si elles répondent aux critères d’éligibilité fixés par la loi.
Calcul des plafonds de loyer en 2023
Pour déterminer le montant maximal du loyer qu’un propriétaire peut exiger en 2023, il faut se référer aux valeurs locatives de référence publiées par l’observatoire des loyers. Ces valeurs sont actualisées chaque année au 1er janvier et tiennent compte de différents critères tels que :
- La localisation du logement (adresse et quartier) ;
- Sa surface habitable (exprimée en mètres carrés) ;
- Son type (maison ou appartement) ;
- Sa date de construction (avant ou après 1946).
Ainsi, pour calculer le plafond de loyer applicable à un logement en 2023, il convient de multiplier sa surface habitable par la valeur locative de référence (en euros par mètre carré) correspondant à sa catégorie. Cette opération permet d’obtenir un montant de base auquel s’applique ensuite un coefficient de modulation défini par la loi.
Ce coefficient, compris entre 0,7 et 1,3, varie en fonction de la surface du logement : plus celle-ci est petite, plus le coefficient est élevé. Il a pour but d’ajuster le loyer en fonction des besoins spécifiques des locataires et des contraintes liées à la taille du logement.
Exceptions et sanctions en cas de non-respect des plafonds
Même si l’encadrement des loyers est une mesure contraignante pour les propriétaires, certaines exceptions existent. Ainsi, un loyer supérieur au plafond peut être justifié dans certains cas, notamment :
- Lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles (vue panoramique, équipements haut de gamme…) ;
- Pour les locations meublées dont le mobilier est d’une qualité particulièrement élevée.
Toutefois, ces exceptions doivent être justifiées et acceptées par le locataire qui peut contester le dépassement du loyer auprès de la Commission départementale de conciliation.
En cas de non-respect avéré des plafonds de loyer, le propriétaire encourt des sanctions. Il peut être contraint de rembourser au locataire le trop-perçu et de réduire le loyer à son juste niveau. Par ailleurs, des amendes administratives peuvent également être prononcées, allant jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
En résumé, l’encadrement des loyers est un dispositif visant à protéger les locataires contre les abus en matière de loyers, notamment dans les zones tendues où la demande de logements est forte. Pour connaître les plafonds applicables en 2023, il convient de se référer aux valeurs locatives de référence publiées par l’observatoire des loyers et de prendre en compte la surface habitable du logement ainsi que son type et sa date de construction. En cas de non-respect des plafonds, des sanctions peuvent être encourues par les propriétaires.