La fiscalité applicable aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constitue un enjeu majeur pour les investisseurs souhaitant optimiser leur stratégie patrimoniale. La distinction entre revenus fonciers et revenus financiers représente un élément fondamental pour comprendre l’imposition des rendements générés par ces placements immobiliers indirects. Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec une mise de fonds limitée tout en déléguant la gestion locative. Mais la fiscalité qui s’y applique comporte des subtilités qu’il convient de maîtriser pour faire les choix les plus avantageux selon sa situation personnelle et ses objectifs patrimoniaux.
Principes fondamentaux de la fiscalité des SCPI
Les SCPI constituent un véhicule d’investissement immobilier permettant aux épargnants d’accéder indirectement au marché de l’immobilier locatif. La fiscalité applicable aux revenus générés par les SCPI repose sur le principe de la transparence fiscale. En effet, les associés sont imposés directement sur leur quote-part des revenus réalisés par la société, qu’ils aient été ou non distribués. Cette caractéristique distingue fondamentalement les SCPI d’autres véhicules d’investissement.
Le régime fiscal des SCPI s’articule autour de deux grandes catégories de revenus : les revenus fonciers, issus de la location des immeubles détenus par la SCPI, et les revenus financiers, provenant principalement du placement de la trésorerie disponible. Cette distinction s’avère déterminante car chaque type de revenu obéit à des règles d’imposition spécifiques.
Pour comprendre pleinement la fiscalité des SCPI, il faut saisir que l’administration fiscale considère que l’investisseur détient directement une fraction du patrimoine immobilier de la SCPI, proportionnellement au nombre de parts qu’il possède. Ainsi, chaque associé est imposé comme s’il était propriétaire en direct des biens immobiliers, avec les avantages et contraintes que cela implique.
Les SCPI de rendement génèrent majoritairement des revenus fonciers, tandis que les SCPI fiscales (Malraux, Pinel, Déficit Foncier) visent davantage à procurer des avantages fiscaux spécifiques. La nature prédominante des revenus dépend donc du type de SCPI dans lequel l’investisseur a placé ses capitaux.
La déclaration fiscale des revenus issus de SCPI s’effectue annuellement, sur la base des informations communiquées par la société de gestion. Cette dernière transmet à chaque associé un document récapitulatif détaillant la ventilation des revenus perçus, facilitant ainsi l’établissement de la déclaration d’impôt sur le revenu.
Il convient de noter que le traitement fiscal des revenus de SCPI peut varier selon le cadre de détention choisi par l’investisseur (détention en direct, via une société, dans un contrat d’assurance-vie, etc.), créant ainsi des opportunités d’optimisation fiscale qu’il convient d’analyser précisément.
Caractéristiques et imposition des revenus fonciers
Les revenus fonciers constituent généralement la composante principale des distributions effectuées par les SCPI. Ils proviennent des loyers perçus par la société sur les immeubles qu’elle détient et gère pour le compte de ses associés. L’imposition de ces revenus s’effectue dans la catégorie des revenus fonciers pour les personnes physiques détenant leurs parts en direct.
Pour déterminer le revenu foncier imposable, les charges déductibles viennent en diminution des loyers bruts perçus. Parmi ces charges figurent notamment les frais de gestion de la SCPI, les primes d’assurance, les travaux d’entretien et de réparation, les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition des parts, ainsi que la taxe foncière. Cette déductibilité des charges constitue un avantage significatif du régime des revenus fonciers.
Deux régimes d’imposition coexistent pour les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : applicable automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal n’excèdent pas 15 000 euros. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, censé couvrir l’ensemble des charges.
- Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 euros de revenus fonciers bruts annuels, mais peut être opté volontairement en deçà de ce seuil. Il permet la déduction des charges réelles supportées, potentiellement plus avantageuse que l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier.
Une spécificité majeure du régime réel réside dans la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 euros pour la fraction du déficit résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt. Cette faculté d’imputation constitue un levier d’optimisation fiscale particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.
Les SCPI fiscales exploitent précisément cette mécanique du déficit foncier ou d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, Monuments Historiques) pour offrir des avantages fiscaux spécifiques à leurs souscripteurs. Ces SCPI investissent dans des immeubles nécessitant d’importants travaux de rénovation, générant ainsi des déficits imputables sur les autres revenus des associés.
L’imposition des revenus fonciers s’effectue au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%. Cette fiscalité peut s’avérer lourde pour les contribuables situés dans les tranches marginales d’imposition élevées, d’où l’intérêt des stratégies d’optimisation.
Enfin, il convient de souligner que les revenus fonciers de source étrangère, issus d’immeubles situés hors de France détenus par certaines SCPI internationales, obéissent à des règles particulières tenant compte des conventions fiscales internationales et des mécanismes d’élimination de la double imposition.
Focus sur le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier présente l’avantage de la simplicité déclarative, puisqu’il suffit de reporter le montant brut des revenus fonciers sur la déclaration de revenus, l’abattement de 30% étant appliqué automatiquement. Toutefois, ce régime peut s’avérer désavantageux lorsque les charges réelles dépassent 30% des revenus bruts, situation fréquente en présence d’un emprunt pour financer l’acquisition des parts de SCPI.
Particularités du régime réel d’imposition
Le régime réel nécessite de compléter une déclaration annexe (formulaire 2044 ou 2044 spéciale) détaillant l’ensemble des revenus et charges foncières. Si ce régime s’avère plus complexe administrativement, il permet une optimisation fiscale plus fine, particulièrement lorsque l’investisseur a recours à l’emprunt pour financer son acquisition de parts de SCPI.
Nature et traitement fiscal des revenus financiers
Les revenus financiers des SCPI proviennent essentiellement du placement de leur trésorerie disponible. Cette trésorerie résulte principalement des loyers encaissés mais non encore réinvestis ou distribués, ainsi que des fonds collectés lors des augmentations de capital en attente d’investissement immobilier. Ces liquidités sont généralement placées sur des supports monétaires ou obligataires à court terme, générant des intérêts qui constituent des revenus financiers.
Contrairement aux revenus fonciers, les revenus financiers sont soumis, depuis le 1er janvier 2018, au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), également appelé « flat tax », au taux global de 30%. Ce taux comprend 12,8% au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Les contribuables peuvent toutefois opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu s’ils y trouvent un avantage, cette option devant être exercée lors de la déclaration annuelle des revenus.
Pour les revenus financiers, un prélèvement forfaitaire non libératoire (PFNL) de 12,8% est opéré à la source par l’établissement payeur, constituant un acompte d’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 17,2% sont également prélevés à la source. Lors de la déclaration des revenus, le contribuable peut soit conserver le PFU (auquel cas le PFNL s’impute sur l’impôt dû), soit opter pour le barème progressif (dans ce cas, le PFNL devient un crédit d’impôt).
Une dispense de PFNL peut être demandée par les contribuables dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à certains seuils (25 000 euros pour une personne seule, 50 000 euros pour un couple). Cette demande doit être formulée auprès de la société de gestion de la SCPI avant le 30 novembre de l’année précédant celle du versement.
La proportion de revenus financiers dans les distributions des SCPI varie considérablement selon la stratégie de la société et la conjoncture du marché immobilier. Dans les périodes de forte collecte sans opportunités d’investissement immédiates, la part des revenus financiers peut temporairement augmenter. À l’inverse, une SCPI ayant investi la totalité de ses fonds dans l’immobilier générera principalement des revenus fonciers.
Il convient de noter que les SCPI à capital variable, qui peuvent émettre de nouvelles parts en continu, disposent généralement d’une trésorerie plus importante que les SCPI à capital fixe, et sont donc susceptibles de générer davantage de revenus financiers proportionnellement.
Enfin, les sociétés de gestion ont développé des stratégies pour optimiser le rendement de cette trésorerie tout en maintenant sa disponibilité, notamment par le recours à des placements court terme sécurisés ou à des avances en compte courant à des filiales détenant des actifs immobiliers.
Impact du PFU sur la fiscalité des revenus financiers
L’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique a simplifié la fiscalité des revenus financiers, mais n’est pas nécessairement avantageuse pour tous les contribuables. Les personnes dont le taux marginal d’imposition est inférieur à 12,8% ont généralement intérêt à opter pour l’imposition au barème progressif.
Stratégies d’optimisation pour les revenus financiers
Pour minimiser l’impact fiscal des revenus financiers, certains investisseurs privilégient la détention de parts de SCPI au sein d’enveloppes fiscalement avantageuses comme l’assurance-vie ou le Plan d’Épargne Retraite (PER), bénéficiant ainsi de la fiscalité propre à ces supports.
Comparaison analytique des deux régimes fiscaux
La coexistence des revenus fonciers et des revenus financiers au sein des distributions de SCPI crée une dualité fiscale qu’il convient d’analyser précisément. Les différences fondamentales entre ces deux régimes d’imposition influencent directement la rentabilité nette de l’investissement en SCPI.
La première distinction majeure réside dans le mode de détermination de l’assiette imposable. Pour les revenus fonciers, la déductibilité des charges réelles (notamment les intérêts d’emprunt) permet de réduire significativement la base taxable, voire de générer un déficit imputable sur le revenu global. À l’inverse, les revenus financiers sont imposés sur leur montant brut, sans possibilité de déduction de charges.
Le taux d’imposition constitue la seconde différence fondamentale. Les revenus fonciers subissent une imposition au barème progressif, pouvant atteindre 45% pour la tranche marginale la plus élevée, auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. Les revenus financiers, quant à eux, bénéficient du PFU à 30% (sauf option pour le barème progressif). Cette différence de traitement peut créer des écarts significatifs de pression fiscale selon la structure des revenus distribués par la SCPI.
Les modalités de recouvrement de l’impôt diffèrent également. Les revenus fonciers sont intégrés à l’impôt sur le revenu payé l’année suivante (éventuellement via des acomptes), tandis que les revenus financiers subissent un prélèvement à la source (PFNL de 12,8% et prélèvements sociaux de 17,2%), constituant un acompte d’impôt régularisé l’année suivante.
Du point de vue des avantages fiscaux, les revenus fonciers peuvent bénéficier de dispositifs de défiscalisation spécifiques à l’immobilier (déficit foncier, Pinel, Malraux, etc.), alors que les revenus financiers ne sont pas éligibles à ces mécanismes. Cette différence explique en partie l’attrait des SCPI fiscales, conçues pour exploiter ces dispositifs.
Pour les contribuables fortement imposés, les stratégies d’optimisation diffèrent selon la nature des revenus. Pour les revenus fonciers, l’acquisition à crédit des parts de SCPI permet de générer des charges déductibles réduisant l’assiette imposable. Pour les revenus financiers, la détention de SCPI via des enveloppes fiscales privilégiées (assurance-vie, PER) s’avère généralement plus efficace.
Il convient de noter que le poids respectif des revenus fonciers et financiers varie considérablement selon le type de SCPI et sa stratégie d’investissement. Les SCPI spécialisées dans certains secteurs immobiliers (santé, logistique, etc.) peuvent présenter des profils de distribution différents des SCPI plus traditionnelles, influençant ainsi la fiscalité globale de l’investissement.
Enfin, la temporalité des revenus joue un rôle non négligeable. Les revenus fonciers tendent à être plus stables dans le temps, tandis que les revenus financiers peuvent fluctuer davantage en fonction des taux de marché et de la stratégie de trésorerie de la SCPI. Cette volatilité potentielle des revenus financiers peut compliquer la planification fiscale à long terme.
Impact du profil de l’investisseur sur le choix fiscal optimal
Le taux marginal d’imposition du contribuable constitue un facteur déterminant dans l’arbitrage entre différentes stratégies d’investissement en SCPI. Pour les contribuables faiblement imposés, la différence de traitement entre revenus fonciers et financiers s’avère moins significative que pour les hauts revenus.
Effet du mode de financement sur la fiscalité
Le recours à l’emprunt pour financer l’acquisition de parts de SCPI modifie profondément l’équation fiscale, particulièrement pour les revenus fonciers. La déductibilité des intérêts d’emprunt peut créer un effet de levier fiscal considérable, notamment dans un contexte de taux d’intérêt modérés.
Stratégies d’optimisation fiscale pour les détenteurs de SCPI
Face à la complexité de la fiscalité des SCPI, diverses stratégies d’optimisation peuvent être déployées pour maximiser le rendement net après impôt. Ces approches doivent être calibrées en fonction du profil fiscal du contribuable et de ses objectifs patrimoniaux.
L’acquisition de parts de SCPI à crédit constitue l’une des stratégies les plus efficaces pour les contribuables fortement imposés. La déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers permet de réduire significativement la base imposable, voire de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros. Cette technique, parfois qualifiée de « cash-flow négatif », consiste à accepter un déséquilibre temporaire entre les loyers perçus et les mensualités de remboursement, compensé par l’économie d’impôt réalisée.
Le démembrement temporaire de propriété représente une autre approche pertinente. L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI à prix décoté (généralement entre 30% et 40% de la valeur en pleine propriété selon la durée du démembrement) permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. L’usufruitier (souvent un institutionnel) perçoit l’intégralité des revenus pendant la durée du démembrement, exonérant ainsi le nu-propriétaire de toute fiscalité sur les revenus. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
L’utilisation d’enveloppes fiscales adaptées constitue une troisième voie d’optimisation. La détention de parts de SCPI au sein de contrats d’assurance-vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de ce support : exonération des revenus pendant la phase de capitalisation, puis imposition allégée lors des rachats (après 8 ans : abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule ou 9 200 euros pour un couple, puis prélèvement forfaitaire de 7,5% + prélèvements sociaux). Le Plan d’Épargne Retraite (PER) offre également un cadre fiscal intéressant, avec une déductibilité des versements du revenu imposable dans certaines limites.
La diversification entre différents types de SCPI peut également servir une stratégie fiscale élaborée. Combiner des SCPI de rendement avec des SCPI fiscales permet d’équilibrer perception de revenus immédiats et avantages fiscaux. Par exemple, l’utilisation d’une SCPI Déficit Foncier peut permettre d’absorber la fiscalité générée par une SCPI de rendement classique.
La constitution d’une Société Civile d’Investissement (SCI) pour porter les parts de SCPI peut s’avérer judicieuse dans certaines configurations familiales ou patrimoniales. La SCI permet notamment de faciliter la transmission du patrimoine, de mutualiser les investissements familiaux ou d’organiser une détention indirecte plus flexible. Le choix du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) doit faire l’objet d’une analyse approfondie.
L’investissement dans des SCPI internationales peut également s’inscrire dans une logique d’optimisation fiscale, en tirant parti des conventions fiscales entre la France et les pays d’implantation des immeubles. Certaines de ces conventions prévoient des mécanismes d’élimination de la double imposition particulièrement favorables.
Enfin, la planification des cessions de parts de SCPI constitue un levier d’optimisation non négligeable. Le timing des cessions peut être orchestré pour étaler les plus-values sur plusieurs exercices fiscaux ou pour coïncider avec des années de revenus plus faibles.
Cas pratique : Optimisation par le crédit
Un investisseur soumis à une tranche marginale d’imposition de 41% acquiert pour 100 000 € de parts de SCPI à crédit sur 15 ans au taux de 2,5%. Ses revenus fonciers bruts s’élèvent à 4 500 € annuels, tandis que les intérêts d’emprunt représentent 2 500 € la première année. Cette configuration génère un revenu foncier net imposable de 2 000 €, soit une économie d’impôt significative par rapport à une acquisition en fonds propres.
Stratégie de démembrement : analyse coûts-avantages
L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote de 35% pour un démembrement de 10 ans permet d’acquérir un capital immobilier à prix réduit, sans fiscalité pendant la durée du démembrement. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente pour les contribuables anticipant une baisse de leurs revenus à l’horizon de la reconstitution de la pleine propriété (retraite par exemple).
Perspectives d’évolution et adaptation aux changements fiscaux
La fiscalité des SCPI s’inscrit dans un environnement législatif et réglementaire en constante évolution. Les investisseurs doivent anticiper ces mutations pour adapter leurs stratégies patrimoniales aux nouvelles contraintes et opportunités fiscales qui se dessinent.
Les réformes fiscales successives ont progressivement modifié le traitement des revenus immobiliers et financiers. L’instauration du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) en 2018 a simplifié la fiscalité des revenus financiers, tandis que la mise en place du prélèvement à la source a transformé les modalités de recouvrement de l’impôt sur les revenus fonciers. Ces évolutions témoignent d’une tendance à la simplification administrative, mais pas nécessairement à l’allègement de la pression fiscale.
Les débats récurrents sur la réforme de la fiscalité du patrimoine laissent présager de possibles ajustements futurs. La question de l’alignement des régimes fiscaux applicables aux différentes classes d’actifs (immobilier, valeurs mobilières, etc.) revient régulièrement dans le débat public. Une telle harmonisation pourrait remettre en question certains avantages spécifiques aux investissements immobiliers, y compris via les SCPI.
Le contexte budgétaire contraint pourrait inciter les pouvoirs publics à reconsidérer certains dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, Malraux, déficit foncier, etc.) qui bénéficient actuellement aux SCPI fiscales. La vigilance s’impose donc pour les investisseurs engagés dans des stratégies d’optimisation reposant sur ces mécanismes.
L’évolution des taux d’intérêt constitue un facteur déterminant pour la rentabilité des stratégies d’acquisition de SCPI à crédit. Une remontée durable des taux pourrait réduire l’efficacité de ces montages, tant sur le plan financier que fiscal, en augmentant le coût du financement sans nécessairement accroître les rendements locatifs.
Les tendances de fond du marché immobilier influencent également la fiscalité des SCPI. L’émergence de nouveaux segments (coliving, résidences gérées, immobilier de santé, etc.) et l’internationalisation croissante des portefeuilles des SCPI complexifient le traitement fiscal des revenus générés. Cette diversification peut néanmoins offrir de nouvelles opportunités d’optimisation pour les investisseurs avertis.
Face à ces incertitudes, l’adoption d’une approche diversifiée apparaît comme la plus prudente. Répartir ses investissements entre différents types de SCPI et différentes enveloppes de détention permet de ne pas concentrer le risque fiscal sur un seul dispositif susceptible d’être remis en cause.
Enfin, la digitalisation croissante de l’administration fiscale et des sociétés de gestion facilite le suivi et la déclaration des revenus de SCPI. Les plateformes en ligne fournissent désormais des outils de simulation et d’aide à la déclaration qui simplifient la gestion fiscale des investissements en SCPI, réduisant ainsi le risque d’erreur déclarative.
Impact potentiel des futures réformes fiscales
Les orientations politiques en matière de fiscalité du patrimoine peuvent évoluer rapidement. La veille législative constitue donc un élément fondamental de toute stratégie d’investissement en SCPI sur le long terme. Les sociétés de gestion développent d’ailleurs des services d’accompagnement fiscal pour aider leurs associés à naviguer dans cet environnement changeant.
Adaptabilité des stratégies d’investissement
La flexibilité des modes de détention des SCPI (direct, assurance-vie, SCI, etc.) permet aux investisseurs de faire évoluer leurs stratégies en fonction des changements législatifs. Cette adaptabilité constitue un atout majeur face aux incertitudes du cadre fiscal futur.
Synthèse des arbitrages fiscaux pour une stratégie patrimoniale optimale
La maîtrise des spécificités fiscales des revenus fonciers et des revenus financiers issus des SCPI permet d’élaborer une stratégie patrimoniale cohérente et fiscalement optimisée. L’arbitrage entre ces deux catégories de revenus doit s’inscrire dans une réflexion globale tenant compte de la situation personnelle de l’investisseur, de son horizon de placement et de ses objectifs patrimoniaux.
Pour les investisseurs en phase de constitution de patrimoine avec des revenus professionnels significatifs, la recherche de mécanismes de défiscalisation immédiate peut orienter vers des SCPI générant principalement des revenus fonciers, idéalement acquises à crédit pour bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt. Cette approche permet de réduire la pression fiscale sur les revenus actuels tout en se constituant un patrimoine immobilier indirect.
À l’inverse, les personnes préparant leur retraite peuvent privilégier une stratégie visant à générer des revenus complémentaires faiblement fiscalisés à terme. L’acquisition de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie ou d’un Plan d’Épargne Retraite permet de bénéficier de la capitalisation des revenus pendant la phase d’épargne, puis d’une fiscalité allégée lors de la perception des revenus.
La dimension temporelle joue un rôle prépondérant dans l’optimisation fiscale des investissements en SCPI. Le démembrement temporaire de propriété illustre parfaitement cette dimension, en dissociant dans le temps l’effort d’investissement et la perception des revenus. Cette technique s’avère particulièrement adaptée aux investisseurs anticipant une baisse de leurs revenus et donc de leur taux marginal d’imposition à moyen terme.
La diversification des supports de détention constitue également un levier d’optimisation majeur. La répartition des investissements en SCPI entre détention directe, assurance-vie, PER, et éventuellement SCI permet d’équilibrer les avantages fiscaux immédiats et différés, tout en maintenant une flexibilité patrimoniale appréciable face aux aléas de la vie et aux évolutions législatives.
Pour les patrimoines plus conséquents, la dimension internationale peut être intégrée à la stratégie d’optimisation. L’investissement dans des SCPI détenant des immeubles à l’étranger permet de tirer parti des conventions fiscales, tout en diversifiant l’exposition géographique du patrimoine.
La transmission du patrimoine constitue un aspect souvent négligé de la stratégie fiscale. Les parts de SCPI peuvent être transmises par donation avec application des abattements fiscaux en vigueur (100 000 € par enfant et par parent tous les 15 ans), ou intégrées dans un contrat d’assurance-vie bénéficiant d’un cadre successoral privilégié (abattement de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans).
Enfin, la liquidité du placement doit être prise en compte dans l’arbitrage fiscal. Les parts de SCPI détenues en direct offrent une liquidité relative (délai de revente variable selon les conditions de marché), tandis que leur détention via un contrat d’assurance-vie garantit une liquidité plus immédiate, au prix d’une moindre optimisation fiscale dans certaines configurations.
En définitive, l’optimisation fiscale des investissements en SCPI nécessite une approche personnalisée, tenant compte de l’ensemble des paramètres patrimoniaux, fiscaux et personnels de l’investisseur. La complexité des mécanismes en jeu justifie souvent le recours à un conseil spécialisé pour élaborer et mettre en œuvre une stratégie véritablement adaptée.
Matrice décisionnelle selon le profil investisseur
L’élaboration d’une matrice décisionnelle croisant le profil fiscal du contribuable (taux marginal d’imposition, autres revenus du patrimoine, horizon de placement) avec les caractéristiques des différentes SCPI disponibles sur le marché permet de rationaliser les choix d’investissement et d’optimiser le couple rendement/fiscalité.
Approche patrimoniale globale
L’intégration des investissements en SCPI dans une stratégie patrimoniale globale tenant compte des autres actifs détenus (immobilier direct, valeurs mobilières, etc.) permet d’exploiter les complémentarités fiscales entre les différentes classes d’actifs et d’équilibrer les risques patrimoniaux.